９割の売主が知らない
『不動産売却の間違った常識』
──だからあなたも、知らぬ間に損をする

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実はそれ、ぜんぶ“間違い”かもしれません──
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高く、早く、安全に売りたい

「できるだけ高く
　できるだけ早く
　そして安全に売りたい」

──それはすべての売主の本音かもしれません。

でもその“正しいつもり”が、知らぬ間に数百万円もの損を生むことがあるのです。

実際に、私たちが見てきた現場では、
ほとんどの売主が「間違った常識」によって
不利な売却をしていました。

こんな”勘違い”をしていませんか？

✅ 大手に任せれば安心
✅ 複数社に査定してもらえば有利になる
✅ SUUMOやチラシに出せば売れる

実はこれらすべてが、
“売却で損をする人の共通点”でもあるのです。

５つの間違った常識とは？

このレポートでわかる5つの「間違った常識」
──だから売主は、いつも損をしてしまう。

🟧 第1章｜なぜ「高く売りたい」が損につながるのか？
「まずは高めに出して様子を見よう」が命取りになる理由とは？

🟧 第2章｜なぜ“大手なら安心”は幻想なのか？
囲い込み・担当ガチャ・ノルマ優先の営業現場の実態

🟧 第3章｜SUUMOとチラシだけでは、もう売れない
広告手法は大きく進化しているのに、現場は止まったまま

🟧 第4章｜一括査定サイトの裏側を、あなたは知らない
「比較して有利に」どころか、不利になる仕組みの真実

🟧 第5章｜後悔しない売却をするために“今すぐ”できること
成功する売主が必ずやっている、たった3つの行動とは？
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第1章｜なぜ「高く売りたい」が損につながるのか？


「うちは急いでないので、
　ゆっくりでも“高く”売れたら…」
これは、多くの売主さんが口にする希望です。

確かに、少しでも高く売れたほうが良いに決まっています。

でも実は、その“希望”が、あとあと大きな後悔につながるケースが少なくありません。

なぜなら──
「高く売りたい」と思うあまり、“売れる価格”ではなく“希望価格”でスタートしてしまうからです。



✅ 高く売れる価格と
売れるタイミングには“適正値”がある

不動産は「1点モノ」です。
でも「相場」があります。買主は、似た物件と比較して検討しています。

ここで重要なのは、最初の販売価格です。

販売初期は、多くの買主の目に触れる
「もっとも注目される時期」。

でも、ここで相場を無視した強気価格でスタートしてしまうと、こうなります。

• 「高いな」とスルーされる
• 見られても、内見が入らない
• 2〜3週間でアクセス数が激減
• 月をまたぐと“売れ残り感”が出てくる
• 値下げしても反応がない
• 結局、相場より安くしないと売れなくなる

こうして、当初の希望より数百万円安い価格での売却になってしまうケースが実はとても多いのです。



✅ “高額査定”を信じた結果、長期戦に

よくあるのが、「いちばん高い金額を出した会社」に任せるパターン。

一括査定サイトで3社に依頼して、

A社が3,500万円
B社が3,700万円
C社が3,980万円

この中でC社が圧倒的に高い。
「ここなら希望額で売れるかも！」
と期待して専任媒介を結ぶ。

──でも、その後どうなるか？

最初は「いけます！」と言っていたのに、
3週間後「反応が鈍いですね、
少し下げましょうか」
1ヶ月後「内見はあったんですが…」
2ヶ月後「そろそろ本気で価格調整しましょう」

結局、
売れる頃にはB社の査定額より下がっている。

最初から“売れる根拠”があって高額査定したわけではない。ただ「専任媒介を取りたかっただけ」というケースは、少なくありません。



✅ 売却は“スタートダッシュ”が肝心

売却活動は、最初の30日が勝負です。

• 「新着物件」として買主に注目される
• 不動産ポータルで上位表示されやすい
• 仲介業者も「売りやすい」と判断して紹介しやすい

このゴールデンタイムに、
「希望価格」でなく
「売れる価格」で出していれば──
高値でもスムーズに売れる可能性は十分あります。

逆に、ここを逃すと“売れ残り物件”のレッテルが貼られ、どんなに値下げしても売れない…という悪循環に陥るのです。



✅ 本当に「高く売る」には？

“高く売る”とは、
「最初に強気価格で粘ること」ではありません。

「売れる価格で出し、反響のあるうちに売ること」です。

今は情報が溢れています。
価格感覚もシビアになっており
買主は見抜きます。

大切なのは「高く売れる戦略」ではなく
高く売るために必要な“売り方”の設計なのです。



次章では、
売却を依頼する不動産会社について──
「大手なら安心」という思い込みが、
なぜ大きな落とし穴になりうるのかを解説します。

第2章｜なぜ“大手なら安心”は幻想なのか？

「やっぱり大手が安心ですよね」
「知名度がある会社の方が信頼できそう」
「CMで見たことあるし、間違いないでしょ」

売却相談をする際、多くの人がこう考えます。
でも、その選択が“落とし穴”になることがあることを、あなたは知っていましたか？



✅ あなたの味方だと思っていたのに…

実際にあった相談事例をご紹介します。
ある60代の女性が、実家を相続し、売却を検討していました。

「大手なら安心」と思い、
テレビCMでもおなじみの不動産会社に相談。

査定価格にも納得し、
すぐに専任媒介を締結しました。

ところが──
1ヶ月経っても、まったく内見が入りません。
心配になって理由を聞くと、
営業担当者からは「今は動きが鈍い時期なので…」と曖昧な返答。

後で知ったのは、
その不動産会社の“社内ネットワーク”で囲い込まれていたという事実でした。



✅ 囲い込みとは何か？

「囲い込み」とは──
売主と買主の両方を同じ会社が担当することで、仲介手数料を“ダブルで”得ようとする行為です。

本来、不動産の売却情報は、
「レインズ」と呼ばれる業界の共有システムに登録され、他社とも情報が共有されます。

でも一部の大手では…

• 他社に物件情報を開示しない
• 他社から問い合わせが来ても
「商談中です」と断る
• 自社の買主にだけ紹介し、両手仲介を狙う

こうした動きが“仕組み”として行われていることがあります。

そしてその間、本当に買いたいお客様とのチャンスが失われているのです。



✅ “売主のため”ではなく
“会社の利益のため”に動いている

もちろん、すべての大手がそうではありません。
しかし、“大きな会社＝常に誠実”とは限らないのが、不動産業界のリアルです。

• 営業ノルマ
• 両手仲介の社内評価
• 業績を優先する社風

売主にとってベストな売却よりも、
会社の利益になる売り方が優先されるケースがあることを、ぜひ知っておいてください。



✅ 「大手＝正解」ではなく
「誰が、どう売るか」がすべて

不動産売却は、
担当者の能力と姿勢に大きく左右されます。

• あなたの味方として動いてくれるか？
• 情報をオープンにしてくれるか？
• 買主目線で物件を伝えてくれるか？
• 長期戦でなく、“反響が出る設計”をしているか？

これらを丁寧に考え、
設計してくれる担当者がいるかどうか──
それが「大手かどうか」より、よほど重要です。



✅ “見えない仕組み”の中に売主の不利が潜んでいる

最近は、大手仲介会社が一括査定サイトや自社メディアを使って、売主の囲い込み導線を完全に“仕組み化”しています。

• まずネットで“自社”に査定依頼が来るように誘導
• 自社で囲い込んで、両手仲介へ
• 結果として、他社に情報が出回らず、高く売れるチャンスを失う

これは、もはや“個人営業マンの問題”ではなく、
会社ぐるみで構築された、仕入れの仕組みそのものなのです。

そして、売主がその仕組みに巻き込まれていることに気づかないまま、

「売れたから良かった」と思ってしまう。

でも実は、それより数百万円高く売れるチャンスが、最初から潰されていたかもしれません。


次章では、
売却成功の鍵となる「仲介の選び方」──
その基準を「会社」ではなく「人」と「仕組み」に移すべき理由を、わかりやすくお伝えします。

第3章｜SUUMOとチラシだけではもう売れない

──広告の最前線が変わったのに、
止まったままの現場

「この家、SUUMOにも出てるし、近所にもチラシが入ってたから、すぐ売れると思ってたんです。」

数ヶ月経っても売れずに困り果てたある売主の言葉です。

担当者に聞けば、「反響が少なくて…様子を見ましょう」とのこと。

──でも本当は、
そんな悠長な状況じゃなかったのです。



「最低限の広告」しか出していない現実

不動産会社の多くは、販売開始と同時にSUUMOに掲載し、近隣にポスティングをする程度の“最低限の広告”で済ませます。

でも、その広告は「見られているようで、実は届いていない」のです。

かつてはSUUMOが最強の広告媒体でした。
でも今は、検索されない物件は、存在しないのと同じ。

あなたの物件が検索条件にヒットしなければ、どれだけSUUMOに掲載していても「誰にも見られない」のです。



“検索ありき”の時代に、売れ残る物件の共通点

SUUMOで物件を探す人の多くは、最初に価格・エリア・間取りなどで条件を絞り込みます。その条件に合わなければ、表示すらされません。

つまり──
価格が少しでも高すぎれば、
検索画面にすら出てこない。
写真がイマイチなら、スルーされる。
間取り図がわかりにくいと、候補にも入らない。

この“非表示地獄”にハマると、
売却は一気に苦戦します。



チラシも「昔の常識」で止まっている

「うちの物件、新聞にチラシ入れてくれたから安心」と思っていませんか？

でも──
今、新聞を読んでいる世帯は全体の約3割以下（※2024年総務省調査）。

若いファミリー層は、ほぼ見ていません。

さらに、配布エリアもバラバラ。
ポスティングされたチラシは、
手に取られる前にゴミ箱行きがほとんど。



今、反響が取れている広告は「別の場所」にある

いま、反響の多くはSNS広告やLINE広告、動画広告などに移行しています。

でも、不動産会社の多くは「広告費がかかるから」「社内に詳しい人がいないから」と、やっていないのが現実です。

本当に売りたい物件なら、“見られる努力”をしなければ、売れるはずがありません。



売主も知らない「広告格差」が損失を生む

同じ物件でも──
▶ A社はSUUMO＋チラシだけ
▶ B社はSNS広告・動画・ターゲティング配信まで実施

当然、B社の方が早く・高く売れる可能性が高まります。

でも、売主にはその違いが「見えにくい」のです。
そして、気づかぬうちに“売れるチャンス”を逃してしまうのです。


あなたの物件が、
本当に「売れる状態」になっているのか？
“広告の中身”を一度見直してみてください。

レポートの最後には「後悔しないために今すぐできる3つのこと」をご紹介します。

→ 続きは【第4章｜一括査定サイトの裏側を、あなたは知らない】へ。

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第4章｜一括査定サイトの裏側を、あなたは知らない

──“高く売れそう”の罠が、
あなたの売却を狂わせる

「6社に査定を依頼して、一番高い金額の会社にお願いしようと思ったんです。」

──でもその数ヶ月後、
その売主はこんな顔で相談に来ました。

「結局、売れなかったんです。最初は〇〇万円って言われたのに…途中から下げましょうって言われて、最終的には他の会社と同じくらいの価格に」

彼女が選んだのは、
「一番高い金額を提示してくれた会社」でした。
でも、それが“最も危ない選び方”だったのです。



高額査定には、ウラがある

一括査定サイトは、
売主にとっては便利なサービスです。

でも、不動産会社側にとっては“有料で購入する見込み客リスト”なのです。

1件の査定依頼をもらうのに、
1万円〜2万円近くの広告費がかかります。

つまり、会社としては「とにかく会いたい」
「まず話を聞いてもらいたい」わけです。

そのために何をするか？
──「高めに査定を出す」のです。



査定金額＝売れる金額 ではない

不動産会社が出す“査定価格”は、「このくらいで売れたらいいな」の目安であって、確実に売れる金額ではありません。

高く査定すれば「この会社なら高く売ってくれる」と思わせることができる。

でも、実際に売れるかどうかは、全く別の話。

結局、売れなければ値下げするしかなくなり、
「最初に提示された金額」とはかけ離れた価格になるのです。



査定額を競わせると、逆に売れなくなる？

不動産会社は、契約を取るために「高めに見せる」「とりあえず専任契約を取る」ことを優先しがちです。

でもその結果、

▶ 高すぎて誰も問い合わせない
▶ SUUMOで検索にすら出てこない
▶ しばらくして「値下げしましょう」と言われる
▶ 焦って安売り…

という“失敗パターン”にハマるのです。



なぜ一括査定は「入口」にすぎないのか？

一括査定サイトは、複数社を比較するには便利ですが、「この会社なら任せたい」と思える根拠を見つける場所ではありません。

なぜなら──
• 担当者の実力
• その会社の販売力（広告・集客の仕組み）
• 実際の売却戦略

これらは、査定書からは見えないからです。

あなたの物件に合った売り方を提案してくれる会社を選ばなければ、どんなに査定金額が高くても、絵に描いた餅で終わってしまいます。



こんな会社には、気をつけてください

• 査定書だけを送って、連絡してこない会社
• 「今すぐ専任を結びましょう」と急かす会社
• 価格の根拠があいまいな会社
• あなたの話をほとんど聞かず、金額だけで話を進める会社

不動産の売却は、誰と組むかで結果が180度変わります。



“高く売れそうな会社”より
“ちゃんと売ってくれる会社”を選ぶべきです。

その見極め方は、第5章で詳しくご紹介します。

→ 続きは【第5章｜“いい担当者”を選ばないと、人生が狂う】へ。

第5章｜“いい担当者”を選ばないと、人生が狂う

──不動産は「人」で損も得も決まります

「こんなことなら、
　あの人に任せなければよかった──」

これは、売却を終えたあとに後悔していた50代女性の言葉です。

自宅を売るために、
大手仲介会社の若手社員にお願いした彼女。

「親切そうだったし、大手だから安心だと思った」と言います。

でも、半年経っても売れず、
広告もろくに出ていない。
問い合わせもなく、連絡もない。
気づいたときには、
“時間”と“機会”を失っていたのです。



「大手だから安心」は、幻想です

よく聞くセリフです。
• 「大手だから情報量が多いはず」
• 「信頼できる気がする」
• 「テレビCMを見て安心した」

でも実際は──
「担当者次第」で結果はまったく変わります。

同じ会社でも、
売れる物件もあれば、
全く動かない物件もある。
差がつくのは、「会社」ではなく「人」です。



担当者で決まること、これだけあります

• 最初に提案される「売り出し価格」
• SUUMOや販売図面での
「見せ方・写真・説明文」
• レインズへの「登録の質とタイミング」
• 「囲い込み」の有無（紹介制限）
• 内覧対応のスピード感
• 価格交渉のスタンス
• 売れない時の対処法や戦略の練り直し

これらはすべて、担当者の知識・経験・誠実さにかかっています。

つまり、あなたの売却が成功するか失敗するかは、
たった一人の担当者の“腕”と“思い”次第なのです。



こんな担当者は、避けた方がいい

✅ すぐに「売り出しましょう」と契約を急ぐ
✅ あなたの状況を聞かず、一方的に話す
✅ 販売戦略についての説明があいまい
✅ 他の不動産会社をけなす
✅ 契約後、急に連絡が減る

一度でも違和感があるなら、
その感覚を信じてください。
不動産は、数千万円が動く一大取引。
「なんとなく」で任せるにはリスクが大きすぎます。



本当に信頼できる担当者の見極め方

1. 「売らせてください」より「売れるかどうか一緒に考えましょう」と言ってくれる
2. 売主の事情や背景を丁寧にヒアリングしてくれる
3. 過去の実績や販売方法を具体的に説明してくれる
4. 「売れない場合」の話までしてくれる
5. 「この価格では売れないかもしれない」と
厳しいことも言ってくれる

売れる担当者は、売れる物件に仕立て上げる戦略家であり、伴走者です。



担当者を見極める、最もシンプルな方法

それは──
「自分の家を売るとしたら、どうするか？」
を聞いてみること。

本当に腕がある担当者なら、自分が当事者だったらどう動くか、論理的に・現実的に答えてくれるはずです。



最後に：売却は「人生の節目」です

家を売るということは、思い出と向き合うことでもあり、次の人生の始まりでもあります。

だからこそ、
「この人になら任せられる」と思える人に出会うこと。

それが、売却で後悔しない最大のポイントです。


“不動産は人で決まる”──この真実を知らずに売ると、人生が狂うことさえあるのです。

もし、あなたが「誰に相談したらいいかわからない」なら、

まずは匿名で相談できるLINEを活用してみてください。あなたの状況に合った売却の“最適ルート”をご提案します。

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30年以上の現場経験──
代表・西村が、あなたの担当です

代表
西村 伴之（にしむら ともゆき）
👤 代表・西村の想い

私はこれまで30年以上、
不動産売却の現場に携わってきました。

その中で、“高く売れるはずの物件が、担当者や戦略の差で安く手放されてしまう”ケースを何度も目の当たりにしてきました。

だからこそ e-住み替えでは、
正直さと戦略を徹底します。

「売らない方がいい時期」には正直にそうお伝えし、「今こそ高く売れるタイミング」には確かな根拠と方法を示します。

さらに仲介手数料は半額。
売主様の手取りを最大化することにこだわっています。大手の看板ではなく、経験と誠実さで勝負する。それが私のスタイルです。
メディア掲載・著書のご紹介
e-住み替え掲載例
実業界（2001）
実業界（2001）
著書
表示したいテキスト

FAQ（よくある質問）

  • Q
    Q. なぜ仲介手数料を半額でできるのですか？
    A
    大きな店舗や過剰な人件費を削減し、ITと仕組み化で効率化しているからです。サービスの質を落とさずに半額を実現しています。さらに固定費を抑えた分を「戦略的な売却活動」に充てることで、コスト削減と高値売却の両立を可能にしています。
  • Q
    Q. 手数料が安いと、高く売れないのでは？
    A
    いいえ。大手と同じ「レインズ」に掲載しつつ、SNS広告や専用サイト、動画プロモーション、セールスライターによる販売図面で買主層を広げるため、むしろ高値売却を目指せます。特に「まだ探していない層」へも訴求できるため、売却価格が相場以上になるケースも少なくありません。
  • Q
    仲介手数料が半額だと、サービスの質は下がらないの？
    A

    ご安心ください。代表本人が30年超の経験を活かし、直接対応します。新人任せや放置は一切なく、丁寧にサポートいたします。また、必要に応じて弁護士・税理士など外部の専門家とも連携し、安心できる取引体制を整えています。

  • Q
    大手との違いは？
    A
    大手は知名度が強みですが、担当者が誰になるか選べない不安があります。e-住み替えでは代表本人が責任を持って担当し、さらに大手では難しい細やかな戦略を展開できるのが大きな違いです。広告や販売図面も画一的ではなく、1件1件に合わせたオーダーメイドで戦略を構築します。
  • Q
    すぐに売れない場合や特殊な物件でも対応できますか？
    A
    はい。戸建・マンション・土地など幅広い物件に対応可能です。難しい案件ほど、30年超の経験を活かした戦略が力を発揮します。もし市場で売れにくい場合も、自社での「買取」も含めて複数の出口戦略をご提案できるので安心です。
  • Q
    ここをクリックして表示したいテキストを入力してください。
    A
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